Признание права и узаконивание самовольных построек. Судебная практика, советы специалистов, пошаговая инструкция.

25.08.2012 10:03:5680454

На сегодняшний день, все больше увеличивается количество людей, которые владеют земельными участками, имеют дачные дома, сараи, бани, бытовки и другие строения. У них возникают проблемы с легализацией и регистрацией данных построек, которые были сооружены самовольно, ведь после того, как право собственности на дачные постройки зарегистрировано, их владельцы получают возможность в полном объеме распоряжаться недвижимостью, то есть подарить, продать или заложить в любой момент.

Основы, понятия и признаки правового режима при самовольной постройке прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации. Нормы Гражданского кодекса России, которые касаются самовольных построек, для законодательства отечества не стали принципиально новыми, так как еще во времена СССР процветало строительство в самовольном порядке. В Постановлении Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» были упомянуты первые правовые аспекты по самовольному строительству. Позже, положения по строительству в самовольном порядке были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. В дальнейшем, Пленумом Верховного Суда РСФСР, был подчеркнут негативный характер самовольного строительства, и было отмечено, что такие правонарушения затрагивают как интересы граждан, так и государства в целом, так как препятствуют сохранению окружающей природы, рациональному использованию земли, застройке и благоустройству населенных пунктов, а также представляет опасность в санитарном и пожарном отношении. Это было указано в статье109 Гражданского кодекса РСФСР от 19 марта 1975 г. «о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР.

В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса России сказано, что жилой дом, сооружение, другие строения или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, если оно построено на земельном участке, который не отведен для этих целей в порядке, который установлен законом и иными правовыми актами. Также, если данные постройки созданы без получения необходимых разрешений или же с нарушениями строительных и градостроительных правил и норм.

По приведенным легальным определениям, постройки признаются возведенными в самовольном порядке в случае наличия хотя бы одного из следующих признаков (условий):

- в случае возведения постройки на земельном участке, который не отведен для таких целей;
- в случае отсутствия необходимого разрешения для реконструкции или строительства;
- в случае нарушения специально установленных правил и норм при строительстве объекта;

В то же время, при признании построенного объекта самовольной постройкой последствия довольно существенны:

1) право собственности на самовольную постройку лицом, которое ее осуществило, не приобретается;

2) сделки по распоряжению с такими постройками ничтожны;

3) снос, построенного в самовольном порядке объекта, будет осуществлен лицом, которое совершило постройку или за его счет;

4) для привлечения к административной ответственности по 9.5 статье КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию" основанием может стать признание объекта самовольной постройкой. В этой статье предусматривается административное приостановление деятельности сроком до 90 суток, а также штраф размером до 1 млн. рублей.

На данный момент, такое определение как «самовольная постройка» рассматривается как негативное. Главным образом, это обусловливается тем, что в случае возведения постройки при наличии признаков самовольности, которые установлены в 222 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо осуществившее возведение самовольной постройки, не может иметь права собственности на данный объект. Такое лицо не вправе распоряжаться строением, так как не приобретает на него право.

Однако государство предусмотрело возможность возникновения права собственности на самовольно возведенные постройки, при условии легализации таких строений. Так, в рамках программы «дачной амнистии», по Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, в 2006 году были внесены изменения в Гражданский кодекс России и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существенно упростившие на ряд объектов недвижимости процедуру регистрации прав граждан.

Право собственности на строения и жилые дома, гаражи и другие хозяйственные постройки, с 1 сентября этого же года, стало возможным зарегистрировать, на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, которые подтверждают факт возведения объектов.

Регистрирующий орган может проводить регистрацию государством права собственности на земельный участок на основании следующих документов:

- акт по предоставлению земельного участка, который был издан органами местного самоуправления или государственной власти в рамках компетенции органа, а также в порядке, установленном законом, действовавшим на момент его издания и в месте издания данного акта;
- свидетельство (акт) о праве владения на земельный участок, которое было выдано в установленном законом порядке, который действовал на момент издания такого акта и в месте его издания, уполномоченным органом государственной власти;
- выписка из похозяйственной книги о том, что гражданин обладает правом собственности на данный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, которая выдается органом местного самоуправления;
- другие документы, которые удостоверяют право собственности гражданина на земельный участок;

Помимо вышеуказанных документов, для регистрации государством права собственности гражданина на земельный участок, основанием могут служить следующие документы:

- вышеуказанные документы, устанавливающие право лица - любого прежнего собственника строения, здания, сооружения, которые находятся на земельном участке;
- свидетельство о наследстве или любые другие документы, устанавливающие право лица на владение зданий, строений, сооружений, которые находятся на данном земельном участке.

Однако, не каждый документ о земельном участке может явиться основанием для регистрации государством права собственности на земельный участок. Такой документ непременно должен включать в себя данные о том, что соответствующий земельный участок, расположенный по определенному адресу, предоставлен во владение определенному лицу.

Помимо вышеуказанных документов, которые могут являться основанием для регистрации государством права собственности гражданина на земельный участок, кадастровый паспорт данного земельного участка должен быть предоставлен в регистрирующий орган.

После внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», процедура регистрации государством прав собственности на земельные участки, существенно упростилась. Физические лица, благодаря внесенным, в законодательство, изменениям, которые обладают на правах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, собственности, приобрели возможность легализации всех возведенных ими в самовольном порядке построек. Ранее, до введения изменений в законы, физическим и юридическим лицам приходилось обращаться в суд, чтобы узаконить самовольные постройки, при этом самым сложным вопросом, возникающим на суде, был вопрос о правах застройщика на земельный участок, однако теперь необходимость обращения в суд отпала. В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на объект, возведенный в самовольном порядке, устанавливается за лицом, которое осуществило его постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в установленном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Узаконение объекта во многом определялось перспективой принципиального решения вопроса о предоставлении земельного участка. Но, возникает вопрос: каков установленный законом порядок?

По Земельному кодексу России, в основе порядка предоставления земельных участков для строительства лежит то, что постройка объекта недвижимости только намечается, его местоположение, а также возможность возведения данной постройки согласованы с заинтересованными лицами и муниципальными, государственными структурами. Однако, было совершенно понятно, что, при существовании возведенного самовольно объекта, данный порядок применять было по меньшей мере нелогично. Помимо этого, возникло противоречие в подпункте 1 пункта 1статьи 1 Земельного кодекса России, который устанавливает принцип первичности земли в отношении прочих объектов недвижимости, в случае если законом не предусматривается иное.

Использование по аналогии положений статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса России, которые устанавливают право владельца постройки на пользование и владение земельным участком, в границах, занятых объектом, и в размере, который необходим для эксплуатации объекта, в силу правового режима постройки в самовольном порядке, тоже было сомнительным.

Тогда, особого, специально установленного, порядка на федеральном уровне во взаимосвязи с положением пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса России не существовало. На практике, в связи с отсутствием точно регламентированного порядка по предоставлению участков земли под возведенными самовольно постройками, серьезно затрудняло исполнение возможностей по признанию за застройщиком право собственности на самовольно построенный объект.

Ясность в вопросе о сроках отсутствовала, не было точно определено, когда именно участок земли предоставляется застройщику под возведенную постройку: до принятия судом решения о признании права собственности (как необходимое условие его вынесения в пользу застройщика) или же после вынесения решения, с предъявлением суду подтверждений о готовности уполномоченного лица предоставить такой участок земли (например, письма от местной администрации о готовности предоставления участка, в случае признания судом права собственности на строение).

Первый абзац пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с 1 сентября 2006 года, утратил силу и вопрос о сроках, когда именно участок земли под самовольно возведенную постройку должен быть предоставлен, был решен. Теперь, лишь лицо, в чьей собственности, в бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении находится участок земли, где находится объект, построенный в самовольном порядке, признается вправе собственности на данную самовольную постройку. В то же время, исключение указанного абзаца из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса России, создало условия для возникновения другого вопроса о возможности применения правила исключенного абзаца после 1 сентября 2006 года, в случае, когда основания по причислению постройки к самовольным возникли до указанной даты. Причиной стало то, что по пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не обладают обратной силой и применяются лишь к отношениям, которые возникли после введения их в действие, а также действие закона распространяется на отношения, которые возникли до введения данного закона в действие, только в тех случаях, когда это непосредственно предусмотрено законом. Действие закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ не распространилось на те отношения, которые возникли до введения данного закона в действие. Однако этот вопрос пока не решен и остается отрытым.

На сегодняшний день, следует обратить внимание, что лицо, которое арендовало участок земли и на нем осуществившее самовольную постройку объекта, не осуществив покупку данного участка у собственника, формально не может претендовать на признание права собственности. Признание права собственности на самовольно возведенный объект для организаций, как и ранее, возможно лишь в судебном порядке.

На основе описанного выше, целесообразна формулировка общих условий, по которым возможно удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку. Наличие в законодательстве права на легализацию самовольной постройки, также как и факт самовольной постройки объектов, безусловно, не является достаточными основаниями для удовлетворения соответствующего иска. Устранение признаков, которые характеризуют постройку как самовольную, помимо разрешения на строительство, является залогом «положительного» судебного решения.

Итак, согласно 222 статье Гражданского кодекса России, основными условиями при признании права собственности самовольно возведенной постройки являются:

- истец должен обладать вещными правами (правом собственности и бессрочного пользования) на соответствующий участок земли, которые предусмотрены в пункте 3 статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- функциональное назначение постройки должно соответствовать целевому назначению, а также разрешенному использованию данного участка земли;
- при сохранении самовольно возведенной постройки не должны быть нарушены права и интересы третьих лиц (в первую очередь владельцем и пользователей смежных земельных участков), которые охраняются законом;
- самовольная постройка должна быть безопасной и не составлять угрозы жизни и здоровью граждан.

Истец, согласно статье 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса России, обязан при обращении в суд привести доказательства наличия вышеперечисленных условий.

Правоустанавливающие документы подтверждают права собственности на земельный участок. Права, которые возникли после введения в действие Закона о государственной регистрации, надлежат быть зарегистрированными в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тот факт, что функциональное назначение самовольно возведенного объекта соответствует целевому назначению, а также разрешенному использованию соответствующего участка земли, может быть подтверждено градостроительной документацией (генеральный план населенного пункта, правила землепользования и застройки), а также выписками из государственного кадастра объектов недвижимости.

Тот факт, что из-за самовольно возведенной постройки не нарушены права и интересы третьих лиц, которые охраняются законом, может быть подтверждено, соответствующими письмами, а также заявлениями, а в случае привлечения заинтересованных лиц в судебный процесс, отзывами на исковое заявление.

Тот факт, что самовольная постройка является безопасной и не составляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, может быть подтверждено предъявлением истцом положительными заключениями уполномоченных органов государственной власти по пожарному, санитарному, архитектурно-строительному надзору. Причем, по Постановлению 17-го Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. № 17АП-3228/2008-ГК по делу № А60-34237/2007 , в упомянутых документах необходимо прямое отражение безопасности строения, а непосредственно сами заключения и документы должны быть подписаны уполномоченными должностными лицами. Согласно тому же постановлению, вследствие того, что исключительным способом защиты права является признание в судебном порядке права собственности на самовольно возведенную постройку, истец желательно должен предоставить суду свидетельства того, что действия застройщика были направлены на получение необходимых согласований и разрешений для возведения спорного объекта или на получение застройщиком от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов, необоснованного отказа.

Признание права и узаконивание самовольных построек. Судебная практика, советы специалистов, пошаговая инструкция.

Читайте также