Ипотека и раздел имущества при разводе

08.09.2012 14:36:0076833

Нынешняя реальность содержит в себе огромное количество различных проблем, включая финансовые. Основным усложнением этих проблем в первую очередь, скорее всего, является построение адекватных отношений между партнёрами, чем что-то другое. К таким непростым ситуациям можно отнести и ситуацию между супругами, которые находятся в бракоразводном процессе в случае возникновения вопроса о выплате кредита за ипотеку, который был взят ранее. В данной статье данный сложный вопрос будет подробно рассмотрен, а в конце будут сделаны заключения и выводы по выходу из возникшей ситуации при минимизации потерь.

«Ипотека» с древне-греческого означает «подставка», «подпорка», понятие впервые было употреблено в начале VI в. до нашей эры. В те времена, в Древней Греции, термин «ипотека» нес значение формы ответственности должника перед кредитором своей землёй, из истории известно, что на подобном участке земли ставился столб с надписью гласившей, что данный земельный участок не свободен, а обеспечивает долг. Именно такой столб носил название «ипотека».

В современном своем значении, понятие «ипотека» означает форму залога, закладываемого должником принадлежащего ему недвижимого имущества, в качестве гарантии выполнения обязательств перед кредитором, который, в свою очередь, имеет право, реализовав данное имущество, получить удовлетворение в случае невыплаты кредита.

Сегодня, ипотечный кредит все больше распространяется в современном обществе. Почти каждый банк оказывает услуги по ипотечному кредитованию и ведет активную рекламу в данном направлении. Но нужно помнить, что с ипотекой дела обстоят не так просто как кажется и, что, ипотечный кредит может представлять собой реальную угрозу заемщикам.

Большая переплата за жилье, которое хочет приобрести заемщик, является основным недостатком ипотечного кредита. Некоторые банки предоставляют ипотеку, сумма переплаты, которой составляет около 130-150 % свыше основной суммы договора. Помимо этого, лицо, решившее получить ипотечный кредит, должно будет столкнуться с многочисленными накладными расходами, которые представляют собой платы за рассмотрение заявки на ипотеку, услуги оценщика и нотариуса, а также выплаты за открытие и обслуживание ссудного счёта.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, а именно, неуплаты или несвоевременной уплаты долга частично или полностью, если договором не предусмотрено иное, согласно обусловленным нормам действующего Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102 от 16.07.1998 г., существует реальная возможность потери жилища. То есть, в связи с вышеуказанными причинами, залогодержатель имеет право обратить в суд, подав иск на имущество, которое заложено по договору о выдаче ипотечного кредита, с целью удовлетворения требований, названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона, за счет этого имущества. Другими словами, в случае невыплаты заемщиком основных платежей по кредиту в течение одного года три раза с промежутком более чем в три месяца, заемщик получит повестку в суд от банка.

Помимо этого, заемщик ущемляется в правах на совершение сделок с полученной по ипотечному кредиту недвижимостью, в связи с тем, что жилье, по договору на ипотеку, находится в залоге у банка. Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального Закона «Об ипотеке» N 102, имущество, которое заложено по договору об ипотечном кредите, залогодатель может продать другому лицу, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо внести в виде паевого взноса в имущество производственного кооператива и др., только с согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором об ипотеке. По данному закону, заемщик имеет право завещать заложенное им имущество, так как условия контракта об ипотеке или другого соглашения, которое ограничивает это право залогодателя, незначительны. Однако следует помнить, что вместе с приобретенным по наследству имуществом, наследник также получает обязательства перед залогодержателем. Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального Закона «Об ипотеке» N 102, лицо, приобретающее имущество, которое заложено по договору об ипотечном кредите, в результате отчуждения данного имущества или в порядке универсального правопреемства, а также в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, приобретает обязательства залогодателя и несет все его обязанности согласно договору об ипотеке, включая и те, которые были выполнены ненадлежащим образом первоначальным залогодателем.

Также, заемщик не имеет права, без разрешения банка, проводить перепланировку жилья, а также регистрацию родственников в данном жилье. Другими словами, помимо высокой стоимости жилья, приобретаемого в ипотечный кредит, с данной недвижимостью не разрешается проводить какие-либо сделки, и при сроке выплаты кредита около 15-20 лет, данные условия могут являться большим неудобством.

Если рассмотреть ситуацию, когда супругами был получен ипотечный кредит, однако семейные отношения испортились, и, в скором времени, состоится процедура развода. Кому в таком случае придется взять на себя обязательства по погашению кредита?

Согласно нормам статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, супруги после расторжения брака получают ответственность перед банком в одинаковых долях. При солидарной обязанности должников, кредитор имеет право требовать выполнения, как от всех должников совместно, так и от каждого из них по отдельности, притом как полностью, так и частично, выплату и обязательства долга. Кредитор, который не получит полного удовлетворения от одного из солидарных должников, вправе требовать выплат, которые не были получены от остальных солидарных должников, а солидарные должники являются обязанными до тех пор, пока обязательства по ипотечному кредиту не исполнены полностью.

При неглубоком изучении данного вопроса можно подумать, что выплачивать ипотечный кредит обязательно должны оба супруга, так как согласно нормам пункта 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации, законным режимом имущества супругов называется режим их общей собственности, в случае если иное не установлено брачным договором. В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса России, имущество, которое было нажито во время брака супругами, является общей собственностью, также, совместным имуществом супругов считаются движимые и недвижимые вещи, которые были приобретены за счет совместных доходов супругов, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, которые были внесены в кредитные учреждения или в другие коммерческие организации, вне зависимости от того, на чье имя, было приобретено имущество, либо на имя кого или кем из супругов были внесены денежные средства. В то же время, только в том случае, если банком был заключен договор по ипотечному кредиту одновременно на обоих супругов, тогда его выплата после бракоразводного процесса будет осуществляться обоими лицами. Однако существуют тонкости, которые играют важные роли при решении подобного вопроса. Так, по пункту 15 Постановления от 05.11.98 № 15, Пленумом Верховного суда Российской Федерации установлено, что имущество, которое было приобретено во время брака, однако за счёт денежных средств лишь одного из супругов, которые принадлежали ему до заключения брака, то есть полученные как подарок или же в наследство, не является совместным. Так, если вышеуказанное условие будет доказано в суде, тогда соответствующее имущество исключается из общей собственности и, соответственно, собственник сам будет нести обязательства по такому имуществу.

Есть также и иная возможность по разделению долга по ипотеке между двумя супругами. В случае если в договор по ипотечному кредиту будут внесены изменения, в виде дополнительного соглашения, согласно которому обязательства по выплате ипотеки будут изменены на индивидуальные, тогда выплаты будут совершаться одним из супругов. Однако, изначально, для этого необходимо соблюдение двух условий:

а) получение согласия банка на подписание соглашения о переходе общих обязательств на индивидуальные;

б) достижение определённой договоренности между супругами, которые собираются развестись, то есть ими должно быть четко обговорено, кто из супругов получит право собственности на недвижимость, а кто получит денежные средства в качестве компенсации со стороны другого супруга.

С недавних пор, на территории нашего государства, начало практиковаться и все шире распространяется такое «проевропейское» явление, как составление брачного контракта. Согласно статье 40 Семейного кодекса России, брачным договором называется соглашение лиц, которые вступают в брак, или договоренность супругов, которая определяет обязанности супругов в браке и (или) в случае расторжения брака, а также права на имущество. Основной задачей заключения брачного контракта является возможность обеспечения одностороннего отказа от претензий на имущество от одного из супругов, до того, как, между указанными лицами, заключен брак, либо с самого начала обусловить имущественные права каждого из вступающих в брак, лиц, а также их обязанности. Однако, изначально, для этого необходимо соблюдать следующие условия, а именно, в брачном контракте должно быть четко указано:

а) кем и в каком размере осуществляется выплата первоначального вступительного взноса;

б) кем и в каком размере осуществляется выплата ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;

в) кто из супругов, в конечном итоге, будет обладать правом собственности на соответствующую недвижимость.

Также, помимо вышеуказанных способов решения конфликта между супругами, имеется еще один, по которому, доли выплаты ипотеки разделяются пропорционально долям супругов в имуществе. В большинстве случаев, большая часть заработка супругов осуществляется одним из них, в таком случае, можно путем соглашения определить, кто из супругов, будет обладать большей долей собственности, и, следовательно, большей долей обязательств по ипотечному кредиту.

Еще одним, последним способом разрешения спора об осуществлении выплат ипотеки, является решение вопроса путем продажи недвижимости.

Ипотека и раздел имущества при разводе

Читайте также