Если вы продадите квартиру не выделив ребенку доли - то есть шанс стать подсудимой по ст. мошенничество. Выделяйте ребенку долю, получайте разрешение органов опеки и продавайте. Опека дает разрешение только при встречной покупке жилья, не меньше по площади и не с ухудшающимися условиями.