Почитайте тему, которая вам будет интересна и непосредственно относится к вашему вопросу: Проверка юридической чистоты квартиры перед сделкой купли-продажи.

Что касается возможности 100% возврата предоплаты (аванса) в случае расторжения сделки, это условие необходимо прописать в договоре купли продаже квартиры (если есть предварительный договор, данный пункт вносится и в него).

Поскольку договор подписывается сторонами, в случае расторжения сделки вы будете вправе требовать возврата суммы, уплоченной в качестве аванса, а продавец вернуть эти денежные средства, так как при подписании договора согласился на его условия.